ระบบบริหารอาคาร

ระบบบริหารอาคาร

อาคารขนาดใหญ่ในกรุงเทพฯ เกิดขึ้นมากมายในช่วงระยะเวลา 10 ปีที่ผ่าน มีทั้ง โรงพยาบาล ห้างสรรพสินค้า อาคารพาณิชย์ ตลอดจนหน่วยงานราชการขนาดใหญ่ๆ ที่กำลังจะเกิดขึ้น คือ ศูนย์ราชการที่ถนนแจ้งวัฒนะ ก่อนหน้านี้ผมเคยได้กล่าวถึงการดูแลระบบวิศวกรรมต่างๆ เพื่อให้ระบบทำงานได้อย่างมีสมรรถนะตามที่ออกแบบไว้ อีกทั้งเกิดการประหยัดพลังงานและรักษาไว้ซึ่งมาตรการรักษาความปลอดภัยที่เข้มงวด อย่างไรก็ตามการบริหารจัดการอาคารมิได้ครอบคลุมเพียงแค่ระบบวิศวกรรมเหล่านี้(Facility Management) โดยเฉพาะอาคารพาณิชย์ที่มีผู้เช่า (Tenants) และ ลูกค้าที่มาทำธุรกิจ/ธุรกรรม ที่อาคาร ดังนั้น จึงต้องมีระบบจัดการด้านทรัพย์สิน(Facility Management)และลูกค้าสัมพันธ์

จากเหตุผลที่ปริมาณธุรกิจการค้า(Business Transaction)เกิดขึ้นมาก จึงจำเป็นต้องพึ่ง สมองกล : ซอฟท์แวร์คอมพิวเตอร์ มาช่วยรองรับการคำนวณ การติดตามผล การตรวจสอบ เพื่อลดความผิดพลาดที่บางครั้งหมายถึงก้อนเงินรายได้มหาศาล ทั้งนี้ก็เนื่องจากสมองกลเหล่านี้ช่วยติดตาม รายละเอียด แบบกัดไม่ปล่อย และในขณะเดียวกันก็รายงานสถานะต่างๆ เป็นเครื่องมือเชิงกลยุทธ์ที่รวมเรื่องของ ดรรชนีชี้วัด Balanced Score Card เอาไว้ด้วย ถือว่าเป็นผู้ช่วยที่เจ้าของอาคารนำมาใช้ในการแข่งขันอีกด้วย ในแง่ของการจัดการแล้วหลายท่านเห็นว่าประเด็นหลังเป็นเรื่องที่สำคัญมากครับ

การใช้งานค่อนข้างสะดวก เพราะเป็น Web Based Application ผู้ที่เกี่ยวข้องรวมทั้งเจ้าของอาคารที่มีรหัสเข้า (Password) สามารถ login จากที่ไหนก็ได้ตราบเท่าที่มีบริการอินทราเน็ตให้ ปัจจุบันมีบริษัททั้งไทยและเทศให้บริการซอฟท์แวร์บริหารอาคารเหล่านี้ แต่ผมขอเตือนว่า ถ้าหากท่านเจ้าของอาคารเลือกได้ ขอให้ติดตั้ง Data Server ที่บันทึกข้อมูลทั้งหลายนี้ไว้ที่อาคารของท่านหรืออยู่ในความดูแลของท่าน ส่วนจะต่อกับ Web Server ที่ใดสามารถกระทำได้หลายแนวทาง ที่ผมเสนอเช่นนี้ก็เพราะว่า ข้อมูลของอาคารท่านเป็นสมบัติของท่าน หากตกไปอยู่กับผู้ประสงค์ร้ายหรือคู่แข่งทางธุรกิจ ท่านอาจตกอยู่ในสถานการณ์ที่ลำบากและเพลี่ยงพล้ำได้ นอกจากนี้ท่านควรเป็นหนึ่งในการกำหนดและเปลี่ยนแปลงรหัสเข้าระบบด้วยครับ ข้อมูลว่าใครได้ Login เข้ามาและเวลาใดบ้าง ก็มีความสำคัญยิ่งสำหรับการตรวจสอบในภายหลัง

อีกประการหนึ่ง เจ้าของอาคาร (Landlord) ต้องการระบบสมองกลนี้ช่วยประมวลข้อมูลเชิงกลยุทธ์ จึงควรพิถีพิถันในการกำหนดความต้องการนี้กับบริษัทผู้ให้บริหารอาคารให้ท่าน มิฉะนั้นเขาอาจ มัวนิ่ม นำระบบที่บริษัทเขาต้องใช้ดำเนินการให้บริการท่านตามปกติทั่วๆ ไปและได้คิดค่าใช้จ่ายไปแล้ว มาเก็บเงิน(Double Charge)ท่านอีกครั้งหนึ่ง

สิ่งที่เราใช้วัดว่า ระบบสมองกลดังกล่าวทำในสิ่งที่ผมพูดถึงนั้นมีอยู่สามมิติคือ (1) สามารถประสานข้อมูลและพารามิเตอร์ ระหว่างกลุ่มข้อมูลทางด้านระบบเทคนิค ทรัพย์สิน และลูกค้าสัมพันธ์ได้อย่างมีประสิทธิผล (Effectiveness) และอย่างต่อเนื่อง (2) มีข้อมูลด้านประสิทธิภาพ (Efficiency) และ (3) รายงานที่เกิดจากการประมวลข้อมูลปฐมภูมิเพื่อการตัดสินใจในเชิงนโยบาย

ผมได้แนะนำซอฟท์แวร์สายพันธ์ต่างชาติที่มาบรรยายสรรพคุณผลิตภัณฑ์ของเขาให้ผมฟังว่า จำเป็นต้องสร้าง identity ของข้อมูลเพื่อให้เราโยงใยระหว่างกลุ่ม 3 กลุ่มข้างต้นได้ ตัวอย่างเช่น เมื่อ Module ด้านลูกค้าสัมพันธ์ได้รับทราบคำร้องเรียนจากผู้เช่ารายย่อย (Tenants) เกี่ยวกับความเย็นของระบบปรับอากาศซ้ำๆกัน บ่อยเข้าระบบต้องมีสัญญาณชี้ให้เห็นว่าระบบบำรุงรักษาแบบป้องกัน (Preventive Maintenance) ที่ทำอยู่มีประสิทธิผลต่ำควรต้องปรับปรุงได้แล้ว และบอกว่าต้องปรับปรุงในรายการใดบ้าง ที่ทำได้ถึงระดับนี้เพราะในขั้นการพัฒนาซอฟท์แวร์และโครงสร้างข้อมูล ได้ถูก Identity ตราไว้เรียบร้อยแล้ว

ระบบนี้ในต่างประเทศ เช่น สิงคโปร์ยังได้ต่อระบบจากจัดซื้อและจัดจ้างกับผู้ขายอุปกรณ์โดยตรงโดยมีการกำหนดราคากลางไว้ มีการประมวลผ่านระบบดิจิตอล จึงปลอดการ ฮั้ว กันของผู้ขายและบางรายการเช่น หลอดไฟฟ้า สามารถส่งของกันได้ภายในหนึ่งวัน ทำให้เราไม่ต้องมีค่าใช้จ่ายในการสต๊อกอุปกรณ์มากนัก ตลอดจนลดงานกระดาษไปได้มากพอสมควร

ตัวอย่าง KPI ที่ใช้วัดสำหรับการบริหารจัดการคือ แนวโน้มราคาเฉลี่ยของค่าเช่าต่อตารางเมตร (Average Gross Rental Rate Trend) เพื่อใช้ในการเปรียบเทียบกับคู่แข่ง และราคาตลาดที่สอดคล้องกับสภาพอาคาร จนกำหนดกลยุทธ์ทางด้านราคาได้ นอกจากนี้ในระดับของดำเนินการต้องวัดเวลาเฉลี่ยที่เราเข้าไปแก้ไขปัญหาให้แก่ลูกค้า น้ำไม่ไหล ไฟดับ แอร์ไม่เย็น ( Average Response Time for Call Handling)

เรื่องบางเรื่องที่นักเทคโนโลยีอย่างผมไม่ค่อยสนใจ แต่กลับมีความสำคัญทางธุรกิจอาคารพาณิชย์คือ เรื่อง Lease & Marketing Management ที่ระบบนี้สามารถช่วยวิเคราะห์และทำให้เจ้าของได้ราคาสูงอย่างต่อเนื่องไม่ปล่อยให้มีพื้นที่ว่างเกิดขึ้น เลือกผู้เช่าที่มีศักยภาพและสามารถ Close deal ได้ภายในระยะเวลาอันควร

สนนราคาซอฟท์แวร์ที่กล่าวถึงนี้เป็นสัดส่วนน้อยมาก ไม่เกิน 0.001 ของราคาอาคารพาณิชย์ ผมเห็นว่ามีประโยชน์คุ้มราคาลงทุน หากต้องการประหยัดอีก ก็สามารถหาผู้พัฒนาซอฟท์ไทยทำขึ้นมาได้ ผมยินดีนั่งหารือและให้คะแนะนำว่าโครงสร้างข้อมูล (Data Structure) ควรมีหน้าตาเช่นไร

น้องๆที่เรียนจบไอที หากอยากมีผลิตภัณฑ์ของตนเอง ลองมาพัฒนาซอฟต์แวร์นี้ดูครับ เอาแค่ขายให้เจ้าของอาคารในกรุงเทพฯ คงพอจะทำรายได้พอสมควรครับ

——————————————————————————————
ข้อมูลจำเพาะของผู้เขียน

ดร. ชิต เหล่าวัฒนา จบปริญญาตรีวิศวกรรมศาสตร์ (เกียรตินิยม) จากมหาวิทยาลัยเทคโนโลยีพระจอมเกล้า ธนบุรี ไดัรับทุนมอนบูโช รัฐบาลญี่ปุ่นไปศึกษาและทำวิจัยด้านหุ่นยนต์ที่มหาวิทยาลัยเกียวโต ประเทศญี่ปุ่น เข้าศึกษาต่อระดับปริญญาเอกที่มหาวิทยาลัยคาร์เนกี้เมลลอน สหรัฐอเมริกา ด้วยทุนฟุลไบรท์ และจากบริษัท AT&T ได้รับประกาศนียบัตรด้านการจัดการเทคโนโลยีจากสถาบันเทคโนโลยีแห่งมลรัฐแมสซาชูเซสต์ (เอ็มไอที) สหรัฐอเมริกา

ภายหลังจบการศึกษา ดร. ชิต ได้กลับมาเป็นอาจารย์สอนที่มหาวิทยาลัยเทคโนโลยีพระจอมเกล้า ธนบุรี และเป็นผู้ก่อตั้งสถาบันวิทยาการหุ่นยนต์ภาคสนาม หรือที่คนทั่วไปรู้จักในนาม ฟีโบ้ (FIBO) เป็นหน่วยงานหนึ่งในมหาวิทยาลัยเทคโนโลยีพระจอมเกล้า ธนบุรี เพื่อทำงานวิจัยพื้นฐาน และประยุกต์ด้านเทคโนโลยีหุ่นยนต์ ตลอดจนให้คำปรึกษาหน่วยงานรัฐบาล เอกชน และบริษัทข้ามชาติ (Multi-national companies) ในประเทศไทยด้านการลงทุนทางเทคโนโลยี การใช้งานเทคโนโลยีอัตโนมัติชั้นสูง และการจัดการเทคโนโลยีสารสนเทศอย่างมีประสิทธิภาพ